CÓMO ADQUIRIR UNA PROPIEDAD EN NICARAGUA
Índice
Investigar que la propiedad esté legalmente en orden
Las leyes de reforma agraria y reforma urbana que se implementaron en la década de los 80 dieron origen a un tráfico bastante desordenado de la propiedad, sin que existieran instituciones fuertes en los Registros Públicos o en Catastro Físico, gran parte del territorio nacional ni siquiera estaba catastrado.
Adicionalmente existen regímenes de propiedad de comunidades indígenas, así como propiedades ejidales, ley de costas y ley de tierras fronterizas, que tienen sus propias reglamentaciones. Por tal razón los inversionistas deben ser cuidadosos con la investigación del estatus legal de las propiedades, para evitar ser estafados o adquirir un conflicto. Con la adecuada asesoría se garantiza una compra legítima y sin problemas.
Se debe realizar una investigación legal o due diligence sobre el estatus legal de la propiedad, garantizando que todo esté en orden.
- Verificar que el título del vendedor está debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del Departamento donde se ubica la propiedad.
- Verificar su historia registral y que el inmueble se encuentra libre de gravamen.
- Verificar que los planos de la propiedad estén debidamente registrados en la Dirección de Catastro Físico del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales (INETER), y que los datos de Número Catastral, ubicación física y extensión superficial que el vendedor está suministrando, coincida con los datos oficiales registrados en el Catastro.
Formalizar la Adquisición
La adquisición de una propiedad por una persona nacional o una extranjera debe ser formalizada a través de una escritura pública que elabora un notario incorporado y autorizado por la Corte Suprema de Justicia. Los extranjeros no tienen problemas para adquirir propiedades, excepto las limitaciones establecidas por la ley de tierras en zonas fronterizas.
- Una vez firmada la escritura pública de compraventa, la primera etapa del proceso de registro e inscripción es ante la Dirección de Catastro Físico. Los planos de la propiedad deben de ser autorizados y validados por esta institución, quien emite el Certificado de Datos Catastrales, documento oficial que valida que lo que se está comprando legalmente en el título de dominio corresponde con el área y ubicación física real de dicha propiedad.
- Luego, el siguiente paso es el Avalúo Catastral, para determinar el valor de los impuestos a pagar por la transmisión, en concepto de Impuesto sobre la Renta por Ganancias de Capital. El pago de este impuesto le corresponde al vendedor.
- Con base al avalúo se paga el impuesto, con la boleta de pago y el Certificado de Solvencia Municipal que verifica que la propiedad no debe impuestos a la Alcaldía, se procede finalmente a presentar toda la documentación ante el Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento que corresponde.
La firma legal indicada para hacer negocios en Nicaragua
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